Čeká vás letos refixace úrokové sazby?

Řadě úvěrovaných bytových družstev (BD) a společenství vlastníků (SVJ) bude letos končit platnost úrokové sazby u jejich úvěru. V návaznosti na to jim banka stanoví její novou výši na další období. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby se v minulých letech dlouhodobě pohybovaly na velice nízké úrovni, je vysoce pravděpodobné, že nová úroková sazba bude o dost vyšší, než byla úroková sazba původní. Jaký bude mít tato skutečnost dopad do hospodaření BD a SVJ a jaké možnosti za takové situace tito klienti mají, jsme se zeptali pana Ladislava Kouckého, manažera pro BD a SVJ z ČSOB.

Co se stane, pokud k datu refixace bude úroková sazba výrazně navýšena?

Úvodem musím upozornit na skutečnost, že s ohledem na rostoucí inflaci v ČR, zareagovala Česká národní banka (ČNB) v loňském roce opakovaným navýšením klíčových vyhlašovaných úrokových sazeb. Cílem těchto kroků ČNB bylo omezit přísun peněz do ekonomiky tím, že se „zdraží“ úvěry a tak se současně omezí i jejich dostupnost. Tyto kroky se logicky okamžitě projevily ve skokovém nárůstu úrokových sazeb na úvěrovém trhu. Bohužel toto „zdražení“ se nedotýká pouze nových úvěrů, ale má dopad i na již splácené úvěry, u kterých letos končí období, na které byla původní pevná úroková sazba zafixována. Pokud dojde ke zvýšení úrokové sazby, pak logicky, při zachování stávající délky splatnosti úvěru, dojde k výraznému navýšení měsíční anuitní splátky úvěru. To ve svém důsledku může zprostředkovaně vést k tomu, že řada BD a SVJ, aby byla schopná navýšenou splátku hradit, bude muset svým členům navýšit příspěvky do „fondu oprav“.

Proč banka, při navýšení úrokové sazby, nemůže klientům nabídnout prodloužení stávající splatnosti úvěru tak, aby byla zachována původní výše měsíční splátky?

Bohužel k prodloužení původní doby splatnosti úvěru žádná banka v současné době nebude chtít přistoupit. Důvod je zcela prozaický – pokud banka prodlouží původně nastavenou délku splatnosti úvěru, pak dle opatření ČNB se jedná o tzv. restrukturalizaci úvěru. Pokud banka k restrukturalizaci úvěru přistoupí, musí okamžitě takový úvěr zařadit mezi klasifikované úvěry, což pro ni znamená začít k němu tvořit opravné položky. Tvorba opravných položek se plně promítá do nákladů banky a současně tak dochází i ke zhoršení kvality celého úvěrového portfolia. To je hlavní důvod, proč žádná banka v ČR nenabídne BD či SVJ řešení takové situace prodloužením splatnosti stávajícího úvěru. Je tedy logické, že řešením nemůže být ani poskytnutí nového úvěru od stejné banky, kterým by byl splacen jí poskytnutý úvěr stávající, ale který by měl delší splatnost, a tudíž i nižší měsíční splátku, neboť by se opět jednalo o „skrytou“ restrukturalizaci, se všemi negativními důsledky pro banku.

Jaké možnosti tedy BD a SVJ mají v okamžiku, kdy díky vyšší úrokové sazbě má dojít k výraznému navýšení měsíční splátky úvěru?

Dle našich zkušeností jsou možnosti řešení takové situace pouze tři. Ta první, která je nejčastější, znamená, že BD nebo SVJ bude takové navýšení měsíční splátky akceptovat, popř. si kvůli tomu na shromáždění vlastníků nebo členské schůzi schválí navýšení příspěvků do „fondu oprav“ na úroveň, postačující i na splácení vyšší splátky. Je doporučováno, aby k navýšení příspěvku došlo nejlépe hned od dalšího měsíce po schválení. Druhou možností je splatit k datu refixace předčasně část jistiny úvěru v takové výši, aby i při vyšší úrokové sazbě a stávající splatnosti úvěru zůstala zachována přibližně stejná výše měsíční splátky jako dosud. Kolik by taková mimořádná splátka musela činit a na jakou výši by se jistina úvěru měla snížit, to by vám každá solidní banka měla umět dopředu spočítat. Dle našich modelových propočtů by se potřebná výše mimořádné splátky měla pohybovat mezi 10 – 15% aktuálního zůstatku úvěru. Třetí možností je si požádat o nový úvěr, kterým by byla jednak plně splacena jistina stávajícího úvěru, ale hlavně by jím byla financována nějaká další investice. Pokud je totiž novým úvěrem současně financována i nová investice, pak je možné nastavit splatnost takového úvěru na delší dobu, než jakou měl úvěr refinancovaný. V tomto případě se nejedná o „restrukturalizaci“ úvěru, nýbrž o jeho konsolidaci. Při takovém postupu bance nehrozí povinnost tvorby opravných položek. Aby takový postup mohl být nazván konsolidací, pak je nutné, aby z nového úvěru bylo určeno na financování nové investice minimálně sto tisíc korun.

Co mají BD a SVJ dělat v případě, kdy ani jedna z výše uvedených možností pro ně není realizovatelná?

V takovém případě už zbývá možnost poslední – splatit k datu refixace celý stávající úvěr úvěrem od jiné banky. Ta „jiná“ banka vám sice nabídne stejně vysokou úrokovou sazbu, jako vám stanoví banka stávající, ale rozdíl je v tom, že zatímco vaše úvěrující banka nemůže BD či SVJ prodloužit splatnost stávajícího úvěru (aby tak mohla být zachována stávající výše měsíční splátky), pak u nového úvěru, poskytnutého jinou bankou, je možné nastavit jakkoliv dlouhou dobu splatnosti - v optimálním případě takovou, aby výše splátky u nového úvěru byla na podobné úrovni, na jaké byla u úvěru stávajícího. Pokud totiž stávající úvěr je refinancován úvěrem od „jiné“ banky, pak i při nastavené delší splatnosti se nejedná o restrukturalizaci. Je tedy nasnadě, že v letošním roce lze očekávat zvýšený zájem klientů o refinancování jejich stávajícího úvěru úvěrem od jiné banky a ČSOB je připravena takovým požadavkům BD a SVJ vyjít vstříc. Na druhou stranu očekávám, že většina klientů ČSOB nebude muset tuto cestu využít. Důvodem pro tento můj předpoklad je skutečnost, že ČSOB v posledních šesti letech doporučovala svým klientům využít období, kdy se úrokové sazby pohybovaly na historickém minimu, a zafixovat si sazbu na co nejdelší období – nejlépe po celou dobu splatnosti úvěru. Takové rozhodnutí jsme BD a SVJ nejen doporučovali, ale současně jsme k němu své klienty i motivovali nabízenými cenovými benefity. O tom, že většina klientů naše dobře míněné rady vyslyšela svědčí fakt, že refixace úrokové sazby čeká v letošním roce jen nepatrný zlomek BD a SVJ s úvěrem od ČSOB.

Děkuji za rozhovor.

Ing. Petr Němec
Předseda spolku Pro náš dům z.s.